住宅ローン返済シミュレーション

「返済額が変わらない」は、安全という意味ではない

変動金利型の住宅ローンには、多くの銀行で 5年ルール と 125%ルール という約定が付いています。適用金利が半年ごとに見直されても 毎月の返済額は5年間据え置かれ、5年後に見直すときも直前の返済額の125%までしか上がりません。

家計にとってはありがたい仕組みに見えます。しかしこのルールは、 金利の上昇をなかったことにするものではありません。据え置かれているのは 返済額であって、利息そのものではないからです。金利が上がるほど、同じ返済額のうち 利息に回る割合が増え、元金の減りが遅くなります。

そして利息が返済額を上回ると、未払利息が発生します。この間、元金は 1円も減りません。返済を続けているのに借金が減らない状態です。未払分は最終回に まとめて請求されます。本ツールの年次表で「未払利息」の列に金額が並んだら、 その金利シナリオはこの状態に入っているということです。

金利は「いくらか」より「どこまで上がったら耐えられないか」

変動金利を選ぶかどうかを、いまの金利の低さだけで決めることはできません。35年という 期間のあいだ、金利がずっといまの水準にとどまる保証はないからです。とはいえ将来の 金利を当てることもできません。

そこで見るべきなのは予想ではなく 耐性 です。「金利が◯%まで上がったら 毎月の返済額はいくらになり、家計は持つか」。この問いに答えられるなら、金利が動いても 慌てずに済みます。上の比較表は、到達する金利を振り替えたときの返済額の最大値と 総返済額を並べています。耐えられない水準が見えたら、借入額を減らすか、 期間を短くするか、固定金利を選ぶかのいずれかで手前に余裕を作ってください。

住宅ローン控除は「残高×控除率」では決まらない

住宅ローン控除は、年末残高に控除率を掛けた額がそのまま戻る制度ではありません。 差し引く先はその年に納める所得税で、引ききれない分は住民税からも 一定額まで差し引かれます。つまり 納めている税額が控除の上限です。

借入額が大きく、年収がそれほど高くない場合、計算上の控除額のほうが納税額より 大きくなり、差額は使えないまま消えます。翌年へ繰り越すこともできません。 「限度額いっぱいまで借りたほうが控除で得をする」という考え方が成り立たないのは このためです。

本ツールは年収から所得税額と住民税所得割額を概算し、控除しきれない分を 「実際に引ける額」との差として表示します。この差が大きいときは、 借入額を増やす動機として控除を数えないでください。

繰上返済は「早いほど効く」

繰上返済で減らせるのは、これから発生するはずだった利息です。元利均等返済では 返済の初期ほど利息の割合が大きいため、同じ金額を入れるなら早い時期のほうが 効果が大きくなります。

期間短縮型と返済額軽減型では、利息の軽減額は期間短縮型のほうが大きくなります。 ただし返済額軽減型には、毎月の負担が下がるという別の価値があります。収入が 不安定な時期や、教育費のピークが近い家庭では、こちらのほうが合理的なこともあります。

注意点が2つあります。1つは 住宅ローン控除の期間中の繰上返済は、 残高を減らすぶん控除額も減らすこと。もう1つは、繰上返済に回した現金は 手元から消えるということです。生活防衛資金を削ってまで繰り上げると、 いざというときに金利の高い借入に頼ることになりかねません。

審査に通る額と、無理なく返せる額は別物

金融機関が見るのは 額面年収 に対する年間返済額の割合です。しかし 実際に返済するのは、税と社会保険料を引いたあとの 手取り からです。 額面年収に対して25%でも、手取りに対しては3割を超えていることは珍しくありません。

さらに住まいには、ローン返済のほかに固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料が かかり続けます。判断の基準は「いま払えるか」ではなく、 教育費や修繕費が重なる年でも払い続けられるかです。 家計収支シミュレーションで 年1回の支出まで含めた収支を確認し、 教育資金シミュレーションで 教育費の山がいつ来るかを見てから決めることをおすすめします。

この試算が扱っていないこと

• 団体信用生命保険の保険料が金利に上乗せされるタイプは、上乗せ後の金利を入力してください
• 金融機関ごとの金利の見直し時期（多くは年2回）は月単位では再現していません
• ペアローン・収入合算・親子リレー返済は、それぞれの借入を別に試算してください
• 固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料は含みません（家計収支シミュレーションで扱えます）
• 住宅ローン控除に使える税額は、単身・給与収入のみの前提による概算です