不動産投資キャッシュフローシミュレーション

• 年次キャッシュフロー
  保有期間中、毎年いくら手元に残るか（または不足するか）が分かります。
• DSCR・損益分岐入居率
  返済の安全度と、赤字にならない入居率の目安が分かります。
• 売却込みの手残り
  保有＋売却まで含めた累計の収支が分かります。
• 3シナリオの幅
  楽観・基準・悲観で、結果がどれだけ振れるかが分かります。

1. 1物件価格・賃料・保有期間など、物件と収入の条件を入力します。
2. 2購入・ローン・年間経費・大規模修繕・売却の条件を入力します。
3. 3「キャッシュフローを計算する」を押し、年次表とシナリオ比較を確認します。

損益分岐入居率は、固定的な経費（管理費・修繕積立金・税・保険など）と年間返済額を、満室賃料から賃料連動の管理委託料を除いた金額で割って求めます。賃料連動の経費と固定経費を区別して計算しているため、実態に近い分岐点になります。

利回りは「率」、キャッシュフローは「額」です。利回りが高くても、借入が大きく返済負担が重ければ、手元に残る現金は少なくなります。逆に利回りが控えめでも、自己資金を厚くして返済を抑えれば、安定した手残りを確保できることもあります。年次表の「税引前CF」列が、実際に毎年ポケットに入る（または持ち出す）現金です。

DSCR（債務返済カバー率）は、物件の稼ぎ（NOI）が返済額の何倍あるかを示します。1.0を割ると、家賃収入だけでは返済をまかなえない状態です。金融機関は融資審査でこの指標を重視し、一般に1.2〜1.3以上が一つの目安とされます。損益分岐入居率は、CFがゼロになる入居率。これが高い（例：90%超）ほど、少しの空室でも赤字に転落しやすい構造です。

家賃下落・空室率の上昇・金利上昇・大規模修繕は、長期保有では避けにくい逆風です。年次表を見ると、家賃が下がり経費が上がる後半で、CFが細っていく様子が分かります。金利上昇を設定すると、その年から返済額が増え、CFがさらに圧迫されます。楽観・基準・悲観の3シナリオは、こうした前提の振れ幅を一目で比較するためのものです。

売却手残りは、保有中のCFに加えて、最終的に物件を売って残る現金です。本ツールは税引前（譲渡所得税を含まない）で表示します。減価償却や所得税・住民税は個別条件で大きく変わるため含めていません。将来の家賃・空室・金利・売却価格を保証するものではなく、あくまで前提に基づく試算である点にご注意ください。

• 将来の収入・売却価格・金利を保証するものではありません。前提次第で結果は大きく変わります。
• 減価償却・所得税・住民税・法人税は含めていません（税引前の試算です）。
• 金利変更は「指定年から新金利」という単純なモデルです。指定年時点の残高と残り期間から返済額を再計算しており、金融機関ごとの変動金利ルール（5年ルール・125%ルール）、日割り利息、金利の連続的な変動は反映していません。
• 投資判断は必ずご自身の責任で。必要に応じて税理士・不動産の専門家にご確認ください。