「NOI（純営業収益）」とは
NOIとは、Net Operating Incomeの略で、不動産が生み出す実効総収入から、物件運営に必要な経常的費用を差し引いた純営業収益である。物件そのものの収益力を比較するため、一般に借入金の元利返済、所得税、減価償却費、大規模な資本的支出は差し引かない。キャップレートやDSCRを計算する土台となる重要指標である。
📌 投資判断のポイント
NOIは実効総収入から物件運営費を引いた純営業収益。キャップレートとDSCRの基礎になる。
📐 計算式・数値の目安
NOI = 実効総収入 - 物件運営費
詳しい仕組み・意味
実効総収入は満室時の賃料収入にその他収入を加え、空室・滞納損失を差し引いて求める。運営費には管理費、固定資産税、保険料、通常修繕費、共用部費用などを含める。NOIの定義は資料や市場慣行で差があるため、修繕費や管理報酬を含んでいるか確認が必要である。税務上の不動産所得や手元キャッシュフローとは一致しない。
具体例・注意点
例えば満室賃料1,000万円、空室損失100万円、その他収入20万円、運営費300万円なら、NOIは720万円となる。売主資料が満室想定収入を使い、修繕費や管理費を過小に見積もっているとNOIは高く見える。過去実績だけでなく、購入後の適正賃料、想定空室率、将来修繕を反映した安定化NOIを作ることが重要である。
投資判断での使い方
NOIを理解すると、融資条件や所有者の税率に左右されず、物件の営業収益力を比較できる。NOIを物件価格で割ればキャップレート、年間元利返済額で割ればDSCRとなる。ただしNOIがプラスでも元本返済や大規模修繕後の現金収支は赤字になり得る。購入判断ではNOIと実際のキャッシュフローを併記し、空室率や費用上昇への耐性を確認したい。
関連用語
空室率は賃貸可能な部屋等のうち賃料を得られていない割合。計算定義と長期実績を確認したい。
キャップレートはNOIを物件価格で割った収益還元率。高いほど良いとは限らず、リスクも確認したい。
DSCRはNOIが年間元利返済額の何倍あるかを示す指標。1倍以下は物件収益だけで返済できない。
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは投入自己資金に対する年間キャッシュフローの割合。融資条件も見る。
不動産所得は家賃などの収入から必要経費を差し引いた所得。現金収支とは一致しない点に注意。
必要経費は収入を得るために必要な費用。経費にできることと、良い支出であることは別問題。
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本用語解説は情報提供を目的としており、特定の金融商品の購入を推奨するものではありません。投資判断は最終的にご自身の責任で行ってください。