「NOI（純営業収益）」とは
一言でいうと
NOIとは、Net Operating Incomeの略で、不動産が生み出す実効総収入から、物件運営に必要な経常的費用を差し引いた純営業収益である。物件そのものの収益力を比較するため、一般に借入金の元利返済、所得税、減価償却費、大規模な資本的支出は差し引かない。キャップレートやDSCRを計算する土台となる重要指標である。
詳しい仕組み・意味
実効総収入は満室時の賃料収入にその他収入を加え、空室・滞納損失を差し引いて求める。運営費には管理費、固定資産税、保険料、通常修繕費、共用部費用などを含める。NOIの定義は資料や市場慣行で差があるため、修繕費や管理報酬を含んでいるか確認が必要である。税務上の不動産所得や手元キャッシュフローとは一致しない。
具体例・注意点
例えば満室賃料1,000万円、空室損失100万円、その他収入20万円、運営費300万円なら、NOIは720万円となる。売主資料が満室想定収入を使い、修繕費や管理費を過小に見積もっているとNOIは高く見える。過去実績だけでなく、購入後の適正賃料、想定空室率、将来修繕を反映した安定化NOIを作ることが重要である。
投資判断での使い方
NOIを理解すると、融資条件や所有者の税率に左右されず、物件の営業収益力を比較できる。NOIを物件価格で割ればキャップレート、年間元利返済額で割ればDSCRとなる。ただしNOIがプラスでも元本返済や大規模修繕後の現金収支は赤字になり得る。購入判断ではNOIと実際のキャッシュフローを併記し、空室率や費用上昇への耐性を確認したい。
📐 計算式・数値の目安
NOI = 実効総収入 - 物件運営費
📌 投資判断のポイント
NOIは実効総収入から物件運営費を引いた純営業収益。キャップレートとDSCRの基礎になる。
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