キャップレート

一言でいうと

キャップレートとは、Capitalization Rateの略で、不動産のNOIを物件価格や価値で割った収益還元率である。借入条件を除いた物件自体の収益力と価格の関係を示し、類似物件や市場の利回り水準を比較するために使われる。表面利回りより費用を反映する一方、将来の価格上昇や大規模修繕を直接示す指標ではない。

詳しい仕組み・意味

キャップレートはNOIを物件価格で割って求め、収益還元法ではNOIを市場キャップレートで割って物件価値を推定する。一般にキャップレートが低い物件は価格が高く評価され、立地や収益の安定性への期待が高い場合がある。反対に高いキャップレートは高収益に見えるが、空室、修繕、地域衰退などのリスクを織り込んでいる可能性がある。

具体例・注意点

例えば年間NOI600万円、購入価格1億円ならキャップレートは6％である。同じNOIでも市場キャップレートが5％なら価値は1億2,000万円、7.5％なら8,000万円となり、金利や投資家心理の変化で価格が大きく動く。売主のNOI計算に空室損失や管理費が十分含まれていないとキャップレートも過大になるため、計算前提を確認したい。

投資判断での使い方

キャップレートを理解すると、物件価格が収益に対して割高かを比較できる。ただし高いレートだけを追うと、売却しにくい地域や修繕負担の大きい物件を選ぶ危険がある。市場金利上昇で要求キャップレートが上がると、NOIが同じでも物件価値が下がる可能性がある。NOI成長率、空室率、DSCR、出口時のレートを複数シナリオで検証することが重要である。