「キャップレート」とは
キャップレートとは、Capitalization Rateの略で、不動産のNOIを物件価格や価値で割った収益還元率である。借入条件を除いた物件自体の収益力と価格の関係を示し、類似物件や市場の利回り水準を比較するために使われる。表面利回りより費用を反映する一方、将来の価格上昇や大規模修繕を直接示す指標ではない。
📌 投資判断のポイント
キャップレートはNOIを物件価格で割った収益還元率。高いほど良いとは限らず、リスクも確認したい。
📐 計算式・数値の目安
キャップレート = NOI ÷ 物件価格 × 100
詳しい仕組み・意味
キャップレートはNOIを物件価格で割って求め、収益還元法ではNOIを市場キャップレートで割って物件価値を推定する。一般にキャップレートが低い物件は価格が高く評価され、立地や収益の安定性への期待が高い場合がある。反対に高いキャップレートは高収益に見えるが、空室、修繕、地域衰退などのリスクを織り込んでいる可能性がある。
具体例・注意点
例えば年間NOI600万円、購入価格1億円ならキャップレートは6％である。同じNOIでも市場キャップレートが5％なら価値は1億2,000万円、7.5％なら8,000万円となり、金利や投資家心理の変化で価格が大きく動く。売主のNOI計算に空室損失や管理費が十分含まれていないとキャップレートも過大になるため、計算前提を確認したい。
投資判断での使い方
キャップレートを理解すると、物件価格が収益に対して割高かを比較できる。ただし高いレートだけを追うと、売却しにくい地域や修繕負担の大きい物件を選ぶ危険がある。市場金利上昇で要求キャップレートが上がると、NOIが同じでも物件価値が下がる可能性がある。NOI成長率、空室率、DSCR、出口時のレートを複数シナリオで検証することが重要である。
関連用語
NOIは実効総収入から物件運営費を引いた純営業収益。キャップレートとDSCRの基礎になる。
空室率は賃貸可能な部屋等のうち賃料を得られていない割合。計算定義と長期実績を確認したい。
DSCRはNOIが年間元利返済額の何倍あるかを示す指標。1倍以下は物件収益だけで返済できない。
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは投入自己資金に対する年間キャッシュフローの割合。融資条件も見る。
不動産利回りは家賃収入を基にした投資収益率で、yieldの一種。bond-yieldと異なり実物資産の収益に依存し、コストや空室リスクを考慮した実質ベースでの判断が重要となる。
不動産LTVは物件価値に対する借入残高の割合。高いほど自己資金効率と価格下落リスクが高まる。
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