空室率

一言でいうと

空室率とは、賃貸可能な部屋、面積、期間などのうち、入居者がおらず賃料を得られていない割合を示す指標である。不動産投資の売上に直結し、想定家賃が高くても空室率が高ければ実際の収入は減る。戸数ベース、面積ベース、賃料ベース、期間ベースなど計算方法が複数あるため、数値を比較する際は定義をそろえる必要がある。

詳しい仕組み・意味

戸数ベースの空室率は空室戸数を総戸数で割って求める。稼働率は概ね1から空室率を差し引いた割合で表せるが、フリーレント、滞納、募集停止、改修中の部屋をどう扱うかで実質収入は変わる。年間の空室損失を把握するには、月ごとの空室期間と各部屋の賃料を考慮した賃料ベースの計算が役立つ。市場平均との比較も重要である。

具体例・注意点

例えば10室中1室が空いていれば戸数ベースの空室率は10％だが、高賃料の部屋が空いていれば賃料損失率は10％を超えることがある。入居率100％でも相場より賃料が低すぎれば収益機会を失っている可能性がある。短期間の満室だけで判断せず、過去数年の退去回数、募集期間、広告料、フリーレントを確認したい。

投資判断での使い方

空室率を理解すると、満室想定の表面利回りから現実的な家賃収入へ補正できる。購入前には周辺の募集戸数、人口動態、競合物件、賃料推移を確認し、楽観・標準・悲観の空室率で収支を試算したい。空室率上昇はNOI、DSCR、売却価格を同時に悪化させるため、返済余力に余白を持つことが重要である。満室時だけ成立する投資はリスクが高い。