「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン」とは
一言でいうと
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンとは、不動産投資などで投入した自己資金に対し、年間でどれだけの税引前キャッシュフローが得られたかを示す指標である。借入を利用した投資の自己資金効率を測れるため、全額現金購入を前提とするキャップレートとは見ている範囲が異なる。融資条件により数値が大きく変わる。
詳しい仕組み・意味
年間税引前キャッシュフローは、NOIから年間元利返済額や、NOIに含めていない継続的支出などを調整して求める。自己資金には頭金だけでなく、取得税、仲介手数料、登記費用、初期改修費なども含めて計算する方が実態に近い。借入比率を高めると自己資金が減って利回りが上がる場合があるが、返済負担と価格下落リスクも増える。
具体例・注意点
例えば取得時に自己資金2,000万円を投入し、年間税引前キャッシュフローが120万円なら、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは6％である。頭金だけを分母にして諸費用を除くと、数値は実態より高く見える。元本返済による純資産増加や売却益は通常この指標に含まれないため、投資全体の収益率と混同しないことが重要である。
投資判断での使い方
この指標を理解すると、限られた自己資金をどの物件へ配分するか比較できる。ただし高い自己資金利回りは、高い借入比率や返済リスクの裏返しになり得る。DSCR、LTV、空室率、修繕後のキャッシュフローと併用し、金利上昇や賃料下落でも資金が残るか確認したい。税引前だけでなく、所得税と売却時の手取りを含む長期収益も別途試算する必要がある。
📐 計算式・数値の目安
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン = 年間税引前キャッシュフロー ÷ 投入自己資金 × 100
📌 投資判断のポイント
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは投入自己資金に対する年間キャッシュフローの割合。融資条件も見る。
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