不動産投資利回りシミュレーション
物件価格・満室賃料・諸費用・空室率・各種経費から、表面利回り・実質利回り・NOI・自己資金利回りを試算します。空室率と家賃下落の感度分析で、条件が悪化した場合も確認できます。
入力内容は計算のためにのみ使用され、サーバーやデータベースには保存されません。
サンプル条件による試算
表面利回り
6.0%
実質利回り
3.75%
空室反映後利回り
5.7%
NOI利回り
4.01%
NOI（純営業収益）
1,204,500円
自己資金利回り
0.08%
税引前 年間CF
4,500円
月平均 手残り
375円
年間総経費
505,500円
経費率
28.08%
年間経費の内訳
| 管理委託料 | 85,500円 |
| 管理費 | 120,000円 |
| 修繕積立金 | 120,000円 |
| 固定資産税等 | 100,000円 |
| 保険 | 20,000円 |
| 修繕費 | 60,000円 |
| その他 | 0円 |
| 合計 | 505,500円 |
感度分析（空室率 × 家賃下落率）
空室率と家賃下落率を変えたときの実質利回りと年間キャッシュフローです。赤字（CFがマイナス）になる条件を確認してください。
| ＼家賃下落 | 0% | 5% | 10% | 15% |
|---|
各セル：上段＝実質利回り、下段＝年間CF（▲は赤字）。
このシミュレーションで分かること
- 表面・実質利回り
広告に載る表面利回りと、経費を引いた実質利回りの両方が分かります。 - NOI（純営業収益）
物件そのものの収益力を示すNOIと、その利回りが分かります。 - 自己資金利回り
投下した自己資金に対する手残りの効率が分かります。 - 感度分析
空室・家賃下落で利回りとCFがどう変わるかが分かります。
使い方（3ステップ）
- 1物件価格と年間満室賃料を入力します。
- 2諸費用・空室率・各種経費・自己資金・年間ローン返済額を入力します。
- 3「利回りを計算する」を押し、実質利回りと感度分析を確認します。
計算式
表面利回り ＝ 年間満室賃料 ÷ 物件価格 ×100
空室反映後収入 ＝ 年間満室賃料 ×(1 − 空室率)
NOI ＝ 空室反映後収入 − 年間運営経費
実質利回り ＝ NOI ÷ (物件価格 + 購入諸費用) ×100
自己資金利回り ＝ (NOI − 年間ローン返済額) ÷ 自己資金 ×100
表面利回り・実質利回り・NOIの読み方
表面利回りは、年間の満室想定賃料を物件価格で割っただけの数値です。経費も空室も考慮しないため、広告で高く見せやすい指標です。実際の手残りを判断するには不十分で、これだけを見て投資判断をするのは危険です。
NOI（純営業収益）は、空室を反映した家賃収入から、管理費・修繕費・固定資産税などの運営経費を差し引いた利益です。ここにローンの元利返済は含めません。ローンは「その物件をどう買うか（資金調達）」の問題であり、物件自体の稼ぐ力とは切り離して評価するためです。減価償却・所得税・住民税もNOIには含めません。
実質利回りは、このNOIを「物件価格＋購入諸費用」で割ったもの。購入時にかかる仲介手数料・登記費用・不動産取得税なども投資額に含めて評価するため、表面利回りより実態に近づきます。自己資金利回り（CCR）は、税引前の年間キャッシュフローを自己資金で割った値で、レバレッジ（借入）の効き方を見る指標です。
感度分析の表で、空室率や家賃下落が進むとNOI・実質利回り・CFがどれだけ下がるかを必ず確認してください。空室率5%と15%では手残りが大きく変わります。管理費・修繕費を低く見積もりすぎると、実際の利回りは想定を大きく下回ります。税引前の数字であること、売却時の損益を含まないことにも注意が必要です。本ツールは投資判断を保証するものではありません。
よくある質問
表面利回りと実質利回りはどう違いますか？
表面利回りは年間満室賃料を物件価格で割った数値で、経費を考慮しません。実質利回りは、空室や運営経費を差し引いたNOIを、物件価格と購入諸費用の合計で割った数値で、より実態に近い指標です。
NOIとは何ですか？なぜローン返済を含めないのですか？
NOI（純営業収益）は、空室反映後の家賃収入から運営経費を引いた利益です。ローン返済は資金調達方法によって変わるため、物件そのものの収益力を測るNOIには含めません。減価償却や所得税も含めません。
自己資金利回り（CCR）とは？
税引前の年間キャッシュフロー（NOI−年間ローン返済額）を、投下した自己資金で割った利回りです。自己資金が0の場合は計算できません。
高利回りの物件なら安心ですか？
表面利回りが高くても、空室リスクや修繕費が大きい、立地が弱いなどの理由があることがあります。実質利回りや感度分析で、条件が悪化した場合も確認してください。
この試算は投資判断を保証しますか？
保証しません。税引後の手残りや売却損益は含みません。入力条件に基づく概算であり、投資判断はご自身の責任で行ってください。
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シミュレーションは「条件を変えると結果がどう動くか」を掴む道具です。相場の局面に応じてどう積み立て、いつ見直すか―― その判断軸は、体系立てて学ぶことで身につきます。所得向上委員会の講座で、数字の背景にある考え方を深めてみませんか。
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このツールの計算に用いている制度の数値は、以下の一次資料にあたって確認しています。 制度は年度ごとに変わるため、実際の手続きの前に最新の内容をご確認ください。
- No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得） （国税庁）
- 不動産情報ライブラリ （国土交通省）
⚠️ ご利用にあたっての注意（免責事項）
- 試算結果は、入力した条件に基づく概算です。将来の運用成果・賃料・金利・売却価格などを保証するものではありません。
- 税金・社会保険料・各種制度を完全には反映していない場合があります。
- 金融機関の融資審査の結果を保証するものではありません。
- 本ツールは特定の金融商品・不動産の購入を勧めるものではなく、個別の投資助言ではありません。
- 契約・投資の最終判断は、利用者ご自身の責任で行ってください。必要に応じて、税理士・FP・金融機関・不動産の専門家等へご確認ください。
- 入力内容は計算のためにのみ使用され、サーバーやデータベースには保存されません。