不動産投資利回りシミュレーション

• 表面・実質利回り
  広告に載る表面利回りと、経費を引いた実質利回りの両方が分かります。
• NOI（純営業収益）
  物件そのものの収益力を示すNOIと、その利回りが分かります。
• 自己資金利回り
  投下した自己資金に対する手残りの効率が分かります。
• 感度分析
  空室・家賃下落で利回りとCFがどう変わるかが分かります。

1. 1物件価格と年間満室賃料を入力します。
2. 2諸費用・空室率・各種経費・自己資金・年間ローン返済額を入力します。
3. 3「利回りを計算する」を押し、実質利回りと感度分析を確認します。

表面利回りは、年間の満室想定賃料を物件価格で割っただけの数値です。経費も空室も考慮しないため、広告で高く見せやすい指標です。実際の手残りを判断するには不十分で、これだけを見て投資判断をするのは危険です。

NOI（純営業収益）は、空室を反映した家賃収入から、管理費・修繕費・固定資産税などの運営経費を差し引いた利益です。ここにローンの元利返済は含めません。ローンは「その物件をどう買うか（資金調達）」の問題であり、物件自体の稼ぐ力とは切り離して評価するためです。減価償却・所得税・住民税もNOIには含めません。

実質利回りは、このNOIを「物件価格＋購入諸費用」で割ったもの。購入時にかかる仲介手数料・登記費用・不動産取得税なども投資額に含めて評価するため、表面利回りより実態に近づきます。自己資金利回り（CCR）は、税引前の年間キャッシュフローを自己資金で割った値で、レバレッジ（借入）の効き方を見る指標です。

感度分析の表で、空室率や家賃下落が進むとNOI・実質利回り・CFがどれだけ下がるかを必ず確認してください。空室率5%と15%では手残りが大きく変わります。管理費・修繕費を低く見積もりすぎると、実際の利回りは想定を大きく下回ります。税引前の数字であること、売却時の損益を含まないことにも注意が必要です。本ツールは投資判断を保証するものではありません。