リバースモーゲージとリ・バース60｜自宅を担保に借りる3つの方法と使いみちの違い

年金だけでは自宅の建て替えや大きな修繕まで手が回らない。住宅ローンを組み直そうにも、 60代・70代では返済期間が短く、毎月の返済額が重くなる—— 持ち家はあるのに手元のお金が足りない、という悩みは退職後によく聞かれます。

その選択肢として名前が挙がるのが、自宅を担保に借りて、元金の返済を亡くなったときまで先送りする リバースモーゲージです。ただし同じ呼び名でも、 住宅金融支援機構のリ・バース60、銀行の商品、社会福祉協議会の貸付では、使いみちも限度額もまったく違います。 ここでは3つの違いと、ノンリコース型の意味、亡くなった後に家族が行う返済を、公的機関の公表資料の数値で整理します。 自宅を売って借りて住み続けるリースバックは扱いません。

結論｜まず「何に使うか」で借り方が決まる

建て替え・リフォーム・住み替え・住宅ローンの借り換えなら、リ・バース60が第一候補です。 毎月の支払いは利息だけで、2025年度の申請分では平均融資額1,561万円、毎月の支払額4.6万円でした。 ただし住宅資金専用で、生活費には使えません。

生活費を補いたいなら、使いみちの自由な銀行の商品か、低所得の高齢者世帯向けに社会福祉協議会が行う不動産担保型生活資金になります。 どれを選んでも、借りた元金は最後に自宅の売却などで一括して返すため、 自宅を子に残せるかどうかは、相続人が一括返済できるかで決まります。

リバースモーゲージとは何か

国土交通省は住宅ローンの実態調査で、リバースモーゲージを 「所有する住宅を担保に融資を受け、利用者（高齢者等）の死亡等で契約が終了したときに、担保不動産の処分等によって元金又は元利一括返済する融資」 と定義しています。 普通の住宅ローンが毎月元金を減らしていくのに対し、元金は最後まで残るのが特徴です。

扱う金融機関は多くありません。令和7年度の同調査（回答1,003機関）で、リバースモーゲージを 「現在商品として取り扱っている」は270機関（26.9％）、 「商品化を検討中」は81機関（8.1％）、「商品化の予定はない」は636機関（63.4％）でした。 住んでいる地域で選べる商品が限られる点は、先に知っておいたほうがよいでしょう。

リ・バース60の仕組み｜毎月の支払いは利息だけ

リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が扱う満60歳以上向けの住宅ローンです。 2025年度末時点で取扱金融機関は全国89機関、申請戸数は累計10,696戸に達しています。

利用者の実像も公表されています。2025年度の申請分は平均年齢70.1歳、平均年収404万円で、 年金受給者が58.4％を占めます。資金使途は戸建リフォーム28.2％、注文住宅27.5％、新築マンション18.4％、借り換え15.3％の順です。 自宅の修繕ならリフォームの補助金や減税と組み合わせて、借りる額を小さくできます。

注意したいのは総額です。機構は 「金利が同じでも【リ・バース６０】の方が総返済額（元金＋利息）が多くなります」と明記しています。 元金が減らないため、利息は当初の借入額に対してかかり続けます。 変動金利タイプを選ぶと、金利の見直しで毎月の支払額も変わります。

ノンリコース型とリコース型で相続人の負担が変わる

元金は、契約者が亡くなったときに相続人が一括返済するか、担保の住宅と土地を売って返します。 売却代金で返しきれなかったときの扱いが2つに分かれます。 ノンリコース型は相続人が残りを返す必要がなく、リコース型は返す必要があります。 全期間固定金利タイプはノンリコース型のみです。

実際にはほぼ全員がノンリコース型を選んでいます。2025年度の申請分ではノンリコース型99.8％、リコース型0.2％でした。 限度額が担保評価額の50〜60％に抑えられているため、地価がある程度下がっても、売却代金で返しきれる余地が残ります。

契約者が亡くなった後に家族がすること

契約者全員が亡くなると、相続人は元金・利息・延滞損害金をまとめて返します。 機構が示す返済終了までの目安は6か月〜1年程度です。 自宅を引き継ぎたい相続人は、自己資金で返すか、条件を満たせば相続人自身がリ・バース60を新たに借りて返済に充てることもできます。

1人で契約し、連帯債務者になっていない配偶者が住み続けたい場合は、 契約者の死亡日から最長3年間、売却による返済を待ってもらえます。 ただし、その間も死亡日以降の延滞損害金はかかります。夫婦で住む家なら、契約時に連帯債務にするかどうかを決めておくことが大切です。 相続全体の段取りは不動産を相続したときの最初の手順で整理しています。

生活費に使いたいとき｜銀行の商品と社会福祉協議会の貸付

銀行のリバースモーゲージは、生活費を含め使いみちの自由度が高い商品が多い一方、 金利・限度額・対象地域・担保の再評価の方法は金融機関ごとに違います。 地価が下がって限度額が見直されたり、長生きして借入額が限度額に届いたりすると、それ以上は借りられません。

低所得の高齢者世帯には、都道府県社会福祉協議会が行う不動産担保型生活資金があります。 厚生労働省の資料では、貸付限度額は土地の評価額の70％程度、月30万円以内、 利子は「年3％、又は長期プライムレートのいずれか低い利率」で、 返済は契約終了後3か月以内の据置期間が終わるときです。 連帯保証人は推定相続人の中から立てます。

評価額は公示価格を基準に算定し、公示価格が1割以上下がると再評価して限度額の減額を求められます。 利用は多くなく、令和4年度の貸付決定件数は23件、生活保護の対象となる世帯向けの要保護世帯向け不動産担保型生活資金は123件でした。 窓口はお住まいの市区町村社会福祉協議会です。

借りる前に確かめる4つのこと

住み替え先の費用と比べたい場合は老後の住まいにかかる費用、 通常の住宅ローンの審査条件は住宅ローンの審査で見られる項目も参考になります。

まとめ｜使いみちと家族の合意を先に決める

• リバースモーゲージは、死亡等で契約が終わったときに担保不動産の処分等で一括返済する融資
• 取り扱う金融機関は26.9％（270機関）にとどまる
• リ・バース60は満60歳以上・住宅資金専用。限度額は担保評価額の50％または60％、1億2,000万円以下
• 2025年度の申請分は平均年齢70.1歳、融資額1,561万円、毎月の支払額4.6万円
• ノンリコース型が99.8％。免除された残債務には課税の可能性がある
• 配偶者は死亡日から最長3年間、売却による返済を待ってもらえるが延滞損害金はかかる
• 不動産担保型生活資金は土地評価額の70％程度・月30万円以内、利子は年3％か長期プライムレートの低いほう

自宅を担保に借りると、老後の手元資金は増えますが、そのぶん家族に引き継げる財産は減ります。 何に使うのか、自宅を残したいのかを家族で話し合ってから、取扱金融機関や社会福祉協議会に相談するのが順番です。

よくある質問

Q. リ・バース60で借りたお金を生活費に使えますか

使えません。リ・バース60の使いみちは住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など住宅資金に限られ、住宅金融支援機構は生活資金や投資用物件の取得資金を対象外としています。生活費を補いたい場合は、使いみちの自由度が高い銀行のリバースモーゲージか、低所得の高齢者世帯向けの不動産担保型生活資金を検討します。

Q. リ・バース60はいくらまで借りられますか

融資限度額は担保評価額（住宅および土地）の50％または60％で、1億2,000万円以下かつ所要資金以内です。満50歳以上60歳未満の場合は担保評価額の30％、長期優良住宅を担保にする満60歳以上の場合は55％または65％になります。2025年度の申請分の平均は所要額3,066万円に対して融資額1,561万円でした。

Q. ノンリコース型とリコース型は何が違いますか

契約者が亡くなり、担保の住宅と土地を売っても借入が残ったときの扱いが違います。ノンリコース型は相続人が残りを返す必要がなく、リコース型は返す必要があります。2025年度の申請分ではノンリコース型が99.8％でした。ただしノンリコース型で返済が不要になった残債務は債務免除益とみなされ、一時所得として課税される可能性があります。

Q. 契約者が亡くなったら配偶者はすぐに家を出なければなりませんか

1人で契約し、連帯債務者になっていない配偶者が住み続けたい場合、リ・バース60では契約者の死亡日から最長3年間、売却による返済を留保できます。この間に住み替え先を確保します。ただし留保している間も死亡日以降の延滞損害金はかかるため、夫婦で住む家なら契約時に連帯債務にするかを検討しておくことが大切です。

Q. 社会福祉協議会の不動産担保型生活資金の条件を教えてください

低所得の高齢者世帯を対象に、居住する不動産を担保に生活費を貸し付ける制度です。貸付限度額は土地の評価額の70％程度で月30万円以内、利子は年3％か長期プライムレートのいずれか低い利率です。契約終了後3か月以内の据置期間の終了時に返済し、連帯保証人は推定相続人の中から立てます。窓口は市区町村社会福祉協議会です。

参考資料

• 住宅金融支援機構「【リ・バース６０】ご利用条件」
• 住宅金融支援機構「【リ・バース６０】利用中・死亡時のお手続」
• 住宅金融支援機構「【リ・バース６０】の利用実績等について（2026年１月～３月及び2025年度分）」
• 国土交通省 住宅局「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
• 厚生労働省「生活福祉資金貸付制度」
• 厚生労働省「生活福祉資金貸付制度について」（全国社会福祉協議会 説明資料）
• 厚生労働省「生活福祉資金（不動産担保型生活資金）貸付制度の運営について」

本記事は2026年9月13日時点の公開情報をもとに作成しています。 リ・バース60の金利・対象年齢・取扱エリアなどの商品内容は金融機関ごとに異なり、銀行のリバースモーゲージや社会福祉協議会の貸付も地域や時期によって運用が変わります。 実際の利用にあたっては、各金融機関・住宅金融支援機構・お住まいの社会福祉協議会の最新の資料をご確認ください。