「リバースモーゲージ」とは
持ち家を担保にお金を借り、元金は利用者が亡くなったときなどに自宅の売却代金などでまとめて返す、高齢者向けの融資です。
📌 投資判断のポイント
自宅を担保に借り、元金は死亡時などに売却代金で一括返済する高齢者向け融資。毎月の負担は軽いが元金が減らず、金利上昇・地価下落・長生きによる限度額到達に注意。
詳しい仕組み・意味
普通の住宅ローンは毎月の返済で元金を少しずつ減らしますが、リバースモーゲージは契約期間中に元金を返さず、契約が終わった時点で担保の不動産を処分するか、相続人が一括で返済します。国土交通省の民間住宅ローン実態調査では、所有する住宅を担保に融資を受け、利用者の死亡等で契約が終了したときに担保不動産の処分等によって元金または元利を一括返済する融資と定義されています。日本では、住宅金融支援機構と提携した金融機関が扱う住宅資金向けのリ・バース60、使いみちの自由度が高い銀行の商品、低所得の高齢者世帯向けに社会福祉協議会が行う不動産担保型生活資金などがあります。
具体例・注意点
リ・バース60の場合、毎月の支払いは利息だけで、融資限度額は担保評価額の50％または60％、1億2,000万円以下です。利息の負担が軽く見えても、元金が減らないため同じ金利なら総支払額は元利均等返済より多くなります。変動金利なら金利上昇で利息が増え、地価が下がれば限度額が見直されることもあります。長生きして借入額が限度額に届くと追加で借りられなくなる点や、自宅を相続人に残すには一括返済が必要になる点も、事前に家族と共有しておくことが大切です。国土交通省の令和7年度調査では、リバースモーゲージを現在商品として扱っている金融機関は回答の26.9％にとどまり、地域によって選べる商品が限られます。
関連用語
担保物件の売却代金で返しきれなくても、残りを借り手のほかの財産に請求しない融資。貸し手が価値下落を負うため融資額は抑えめで、残債免除には課税の可能性がある。
自宅を売却して賃借に切り替え、家賃を払って住み続ける取引。まとまった資金が得られる反面、売却価格は低めになりやすく、定期借家なら期間満了で退去を求められることがある。
社会福祉協議会が低所得・障害者・高齢者世帯に行う公的な貸付。総合支援・福祉・教育支援・不動産担保型の4資金があり、連帯保証人を立てれば原則無利子。
住宅ローン金利は、家計の住宅購買力と住宅市場への金利の効き方を直接反映する指標。30年物が代表値として注目される。
信用力の高い企業へ1年超で貸し出すときの最優遇金利で、長期の貸出や一部のローンの基準として参照される。水準は銀行ごとに異なり、全国共通の1つの数字ではない。
担保の評価額が債権額を下回った状態です。借り換え先は改めて評価するため、この状態だと必要な融資額が出ずに借り換えが進みません。
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