担保割れ

金融機関は不動産などを担保に取り、回収できなくなったときに処分して債権を回収します。地価の下落や建物の劣化で担保の評価額が下がり、債権額を下回ると担保割れになります。貸し手から見れば保全されていない部分が生じるため、追加の担保や保証を求められることがあります。もともと金融機関は処分に時間がかかることを見込み、評価額に掛け目を置いて担保価値を見るため、時価が残債を上回っていても担保としては不足と判断される場合があります。国土交通省の令和7年度の調査では、担保評価を審査項目とした機関は91.0パーセントで、そのうち融資判断に影響すると答えたのが498機関、参考にすると答えたのが342機関でした。

借り手から見ると、担保割れは借り換えの障害になります。借り換え先は改めて担保評価を行うため、評価額が残債に届かないと必要な融資額を出せません。マンションでは築年数と管理の状態、戸建てでは土地の価格と建物の残存価値が評価を左右します。返済を進めて残債を減らすことが、そのまま対処になります。

なお、担保割れは貸し手の側から見た言葉で、この状態になったからといって借り手がすぐ一括返済を求められるわけではありません。返済を続けている限り契約は続きます。効いてくるのは、借り換えや買い替えといった、担保を評価し直す場面です。