不動産を相続したら最初にやること｜登記・空き家・売却前の整理

不動産を相続すると、「売るべきか」「空き家のままでよいか」「登記はいつまでか」といった判断が一気に出てきます。 ただ、最初から売却価格や相続税だけを見てしまうと、名義、共有者、空き家管理、期限の整理が後回しになりがちです。

とくに相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。 不動産を相続したら、まずは「どの不動産があるか」「誰が取得するか」「期限までに何をするか」を分けて確認することが大切です。

先に結論｜売る前に「名義・状態・期限」を分ける

不動産を相続したとき、最初に決めるべきことは「すぐ売るかどうか」ではありません。 先に確認したいのは、次の3つです。

• 名義：登記上の所有者、相続人、共有者、遺言や遺産分割の有無
• 状態：空き家か、住んでいる人がいるか、建物や境界に問題がないか
• 期限：相続登記、相続税申告、固定資産税、売却時の手続き

この3つが整理できていないまま売却話を進めると、途中で相続人の同意、登記、境界、税金の確認が必要になり、予定より時間がかかることがあります。 まずは家族で情報を集め、必要に応じて司法書士、税理士、不動産会社、自治体窓口へ相談できる状態にしましょう。

最初に集める資料｜不動産がどこにあるかを確認する

相続した不動産は、家族が思っているより多いことがあります。 自宅だけでなく、田畑、山林、私道持分、共有名義の土地、遠方の空き家が含まれることもあります。

まずは、次の資料を集めます。

• 固定資産税の納税通知書、課税明細書
• 登記事項証明書、登記情報
• 権利証、登記識別情報通知
• 売買契約書、建築確認、測量図、境界確認書
• 住宅ローン、抵当権、担保に関する資料
• 火災保険、地震保険、管理会社、賃貸契約の資料

これらは、売却する場合だけでなく、空き家として管理する場合や、家族の誰かが住む場合にも必要になります。 「所在地」「名義」「共有者」「利用状況」「管理費や税金」を一覧にしておくと、相続前のお金整理ともつながります。

家族で話す入口は、相続の前に家族で話しておきたいお金のこともあわせて確認してください。

相続登記｜2024年4月から義務化されている

不動産を相続したら、相続登記を避けて通ることはできません。 法務省は、相続により不動産の所有権を取得した相続人について、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があると案内しています。

また、正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。 2024年4月1日より前に相続した不動産でも、まだ相続登記をしていないものは義務化の対象です。 すでに取得を知っている場合は、2027年3月31日までに登記する必要があります。

遺産分割がまとまっていない場合

家族で誰が不動産を取得するか決まっていない場合でも、期限だけは進んでいきます。 法務省は、基本的な相続登記義務とは別に、遺産分割が成立した場合には、その成立日から3年以内に内容を踏まえた登記を申請する義務があると案内しています。

期限内に最終的な分け方を決めるのが難しい場合、相続人申告登記という制度で基本的義務を履行できることがあります。 ただし、相続人申告登記は最終的な所有権移転登記そのものではなく、遺産分割成立後の追加的義務を果たすものでもありません。 実際にどの方法を取るかは、法務局や司法書士に確認してください。

空き家になる場合｜放置せず管理方法を決める

相続した家に誰も住まない場合は、空き家管理の問題が出てきます。 空き家を放置すると、倒壊、雨漏り、害虫、庭木、衛生、防犯、近隣トラブルなどが起きることがあります。

国土交通省は、倒壊の危険性が高いなど周囲へ著しく悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」とし、さらに令和5年改正で、適切に管理されていない特定空家予備軍も「管理不全空家」として指導などの対象になったと案内しています。 指導に従わず勧告を受けると、固定資産税などの住宅用地特例が受けられなくなる場合もあります。

空き家になりそうな場合は、最低限、次を確認します。

• 鍵、雨漏り、通風、電気・水道・ガスの停止や契約
• 郵便物、固定資産税通知書、自治体からの連絡先
• 庭木、草刈り、外壁、屋根、塀、害虫
• 火災保険、地震保険、家財、残置物
• 近隣へ緊急連絡先を伝えるか
• 売却、賃貸、解体、家族利用の方向性

自分たちだけで管理が難しい場合は、自治体の空き家相談窓口、不動産会社、管理会社、司法書士などに早めに相談します。

売却前の整理｜名義・共有・境界を確認する

相続した不動産を売る場合、価格査定だけで進めないことが大切です。 売却前には、次の点を確認します。

• 相続登記ができる状態か
• 相続人や共有者全員の同意が取れるか
• 境界や越境、私道、通行権に問題がないか
• 住宅ローンや抵当権が残っていないか
• 建物の老朽化、雨漏り、残置物、解体費用
• 譲渡所得税、空き家特例、相続税への影響

とくに共有名義の不動産は、売却・賃貸・解体で家族の合意が必要になりやすい領域です。 「誰が住むか」「売るならいつか」「費用を誰が出すか」を先に決めておくと、後のトラブルを減らせます。

相続税の期限も確認する

不動産そのものの手続きとは別に、相続税の申告が必要かどうかも確認します。 国税庁は、相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うと案内しています。

不動産があると、評価額、借地権、貸家、共有、特例の有無などで判断が複雑になることがあります。 「相続税がかからなさそう」と思っても、不動産の評価や他の財産を合わせて確認する必要があります。 心配な場合は、税理士や税務署へ相談してください。

土地を手放したい場合｜国庫帰属制度も選択肢になる

遠方の山林や利用予定のない土地など、売却も管理も難しい土地を相続することがあります。 その場合、相続土地国庫帰属制度が選択肢になることがあります。

この制度は、相続等によって土地の所有権や共有持分を取得した人が、一定の要件を満たす土地について、法務大臣に国庫帰属の承認を申請できる制度です。 ただし、建物がある土地、担保権や使用収益権がある土地、境界が明らかでない土地などは要件に注意が必要です。 審査手数料や負担金もあります。

「いらない土地だからすぐ国に返せる」という制度ではありません。 利用を検討する場合は、土地所在地を管轄する法務局・地方法務局へ相談しましょう。

専門家へ相談するタイミング

不動産相続は、1つの専門家だけで完結しないことがあります。 相談先を分けると、話が進めやすくなります。

• 司法書士：相続登記、相続人申告登記、遺産分割後の登記
• 税理士・税務署：相続税、譲渡所得、空き家特例、申告期限
• 不動産会社：査定、売却、賃貸、残置物、解体前の相談
• 自治体：空き家相談、補助制度、空き家バンク、管理不全空家の相談
• 土地家屋調査士：境界、測量、分筆、表示登記に関する相談

相談前に、所在地、名義、資料、家族の希望を整理しておくと、専門家も判断しやすくなります。

申告前チェックリスト

• 固定資産税の通知書で不動産一覧を確認した
• 登記事項証明書で名義と共有者を確認した
• 相続登記の期限を確認した
• 空き家になる場合の管理方法を決めた
• 売却する場合、共有者や相続人の同意を確認した
• 境界、抵当権、ローン、残置物を確認した
• 相続税の申告要否と10か月期限を確認した
• 司法書士・税理士・不動産会社・自治体の相談先を分けた

まとめ｜不動産相続は「売る前の整理」が9割

不動産を相続したら、いきなり売却価格を調べる前に、名義、状態、期限を整理します。 相続登記、空き家管理、相続税、共有者の同意、境界やローンの確認ができていないと、売却や活用の判断が途中で止まりやすくなります。

まずは資料を集め、家族で方向性を話し、必要な専門家に早めに相談しましょう。 不動産相続は、ひとつずつ分けて整理すれば、慌てずに進められます。

関連ガイド

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参考

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 国土交通省 空き家対策特設サイト「空家法とは」

本記事は2026年6月5日時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。 相続登記、相続税、不動産売却、空き家管理の扱いは個別事情により異なります。 実際の手続きは、法務局、税務署、自治体、司法書士、税理士、不動産会社などへ確認してください。