「レントロール」とは
一言でいうと
レントロールとは、賃貸物件の各住戸・区画について、契約賃料、入居状況、契約期間、敷金、用途などを一覧化した賃貸借条件表である。収益物件の売買や融資審査で、家賃収入の実態を確認する基礎資料になる。合計賃料だけでなく、入居者ごとの条件と更新時期を見ることが重要である。
詳しい仕組み・意味
一般に部屋番号、面積、契約開始日、月額賃料、共益費、敷金、契約満了日、滞納状況などが記載される。形式は統一されておらず、売主作成の資料が最新とは限らない。賃貸借契約書、入金明細、募集資料と照合し、実在しない入居、フリーレント、親族入居、相場から外れた賃料がないか確認する必要がある。
具体例・注意点
満室と記載されていても、数か月後に複数契約が同時満了する、法人一社が多数の部屋を借りている、滞納がある場合は収入集中リスクが高い。相場より高い既存賃料は退去後に下がる可能性があり、低い賃料も直ちに値上げできるとは限らない。個人情報を含むため、取得・保管・共有方法にも配慮したい。
投資判断での使い方
レントロールを理解すると、売主の年間収入だけでは分からない賃料の質と継続性を評価できる。各契約を市場賃料へ置き換えた場合の実効総収入、退去集中時の空室率、入居者集中度を試算したい。NOIやキャップレートはレントロールの前提次第で変わる。購入前に原資料と入金履歴を確認し、数字の再現性を確かめることが重要である。
📐 計算式・数値の目安
レントロール確認 = 各区画の契約賃料・稼働状況・契約期間を一覧化して合計する
📌 投資判断のポイント
レントロールは各区画の賃料・契約・入居状況をまとめた資料。収入の質を確認する基礎になる。
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