「実効総収入（EGI）」とは
実効総収入とは、Effective Gross Incomeの訳で、満室想定収入にその他収入を反映し、空室、滞納、フリーレントなどの収入損失を差し引いた、実際に期待できる物件収入である。NOIを計算する直前の収入指標で、満室想定収入より賃貸経営の実態に近い。
📌 投資判断のポイント
実効総収入は満室想定収入を空室・滞納などで補正した現実的な収入。NOI計算の基礎になる。
📐 計算式・数値の目安
実効総収入 = 満室想定収入 - 空室・滞納等の損失 + その他収入
詳しい仕組み・意味
満室想定収入から空室・未回収損失を差し引き、駐車場、コインランドリー、看板、更新料などのその他収入を加えて求める。何をその他収入に含めるか、滞納をどの時点で損失とするかは資料によって異なる。購入査定では過去の入金実績とレントロールを使い、売主の楽観的な想定だけに依存しないことが大切である。
具体例・注意点
満室想定収入1,000万円、空室・滞納損失100万円、駐車場などのその他収入40万円なら、実効総収入は940万円となる。現在満室でも、過去数年の平均空室率が高ければ将来収入を過大評価する可能性がある。敷金や借入金のように収益ではない入金を混ぜないこと、消費税の扱いを統一することにも注意したい。
投資判断での使い方
実効総収入を理解すると、物件の売上を現実的な水準へ補正できる。ここから運営費を引いたNOI、返済額を踏まえたDSCR、自己資金に対するキャッシュ収益を連動して計算したい。賃料を上げる計画がある場合も、退去増加や募集期間の長期化を織り込む。収入の成長余地だけでなく、下振れ時の実効総収入を必ず試算することが重要である。
関連用語
満室想定収入は空室や滞納が一切ないと仮定した最大収入。実効総収入と分けて確認したい。
空室率は賃貸可能な部屋等のうち賃料を得られていない割合。計算定義と長期実績を確認したい。
レントロールは各区画の賃料・契約・入居状況をまとめた資料。収入の質を確認する基礎になる。
NOIは実効総収入から物件運営費を引いた純営業収益。キャップレートとDSCRの基礎になる。
運営費率は実効総収入に占める物件運営費の割合。費用項目を統一して比較したい。
損益分岐入居率は運営費と返済を賄う最低限の入居率。市場平均との差が安全余裕になる。
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本用語解説は情報提供を目的としており、特定の金融商品の購入を推奨するものではありません。投資判断は最終的にご自身の責任で行ってください。