「実効総収入（EGI）」とは
一言でいうと
実効総収入とは、Effective Gross Incomeの訳で、満室想定収入にその他収入を反映し、空室、滞納、フリーレントなどの収入損失を差し引いた、実際に期待できる物件収入である。NOIを計算する直前の収入指標で、満室想定収入より賃貸経営の実態に近い。
詳しい仕組み・意味
満室想定収入から空室・未回収損失を差し引き、駐車場、コインランドリー、看板、更新料などのその他収入を加えて求める。何をその他収入に含めるか、滞納をどの時点で損失とするかは資料によって異なる。購入査定では過去の入金実績とレントロールを使い、売主の楽観的な想定だけに依存しないことが大切である。
具体例・注意点
満室想定収入1,000万円、空室・滞納損失100万円、駐車場などのその他収入40万円なら、実効総収入は940万円となる。現在満室でも、過去数年の平均空室率が高ければ将来収入を過大評価する可能性がある。敷金や借入金のように収益ではない入金を混ぜないこと、消費税の扱いを統一することにも注意したい。
投資判断での使い方
実効総収入を理解すると、物件の売上を現実的な水準へ補正できる。ここから運営費を引いたNOI、返済額を踏まえたDSCR、自己資金に対するキャッシュ収益を連動して計算したい。賃料を上げる計画がある場合も、退去増加や募集期間の長期化を織り込む。収入の成長余地だけでなく、下振れ時の実効総収入を必ず試算することが重要である。
📐 計算式・数値の目安
実効総収入 = 満室想定収入 - 空室・滞納等の損失 + その他収入
📌 投資判断のポイント
実効総収入は満室想定収入を空室・滞納などで補正した現実的な収入。NOI計算の基礎になる。
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