「運営費率」とは
一言でいうと
運営費率とは、賃貸不動産の実効総収入に対し、管理費、固定資産税、保険料、通常修繕費、共用部費用などの物件運営費が占める割合である。物件が得た収入のうち、どの程度が維持管理に使われているかを示し、NOI率と表裏の関係にある。
詳しい仕組み・意味
物件運営費を実効総収入で割って計算する。一般に借入金の元利返済、所得税、減価償却費、大規模な資本的支出は運営費に含めないが、資料ごとに定義が異なる。管理委託料や修繕費を除外した売主資料では運営費率が低く見えるため、比較時は費用項目を統一する必要がある。複数年の推移も確認したい。
具体例・注意点
実効総収入1,000万円、運営費300万円なら運営費率は30％、NOIは700万円となる。築古物件は修繕費や共用部電気代が増え、運営費率が上昇する場合がある。単年度の大規模修繕を全額含めると通常年との比較が難しくなるため、経常修繕と資本的支出を分け、複数年平均も確認したい。
投資判断での使い方
運営費率を理解すると、高い家賃収入が効率良くNOIへ変わっているか判断できる。同地域・同用途の物件より著しく低い場合は、費用の計上漏れや修繕先送りを疑いたい。固定資産税、保険、管理費の上昇シナリオを反映し、将来のNOIとDSCRを試算する。低い運営費率を追うだけでなく、入居者満足と資産価値を維持できる支出かを確認することが重要である。
📐 計算式・数値の目安
運営費率 = 物件運営費 ÷ 実効総収入 × 100
📌 投資判断のポイント
運営費率は実効総収入に占める物件運営費の割合。費用項目を統一して比較したい。
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