「グロス・レント・マルチプライヤー（GRM）」とは
グロス・レント・マルチプライヤーとは、物件価格が年間総賃料の何倍に相当するかを示す簡易的な価格指標である。Gross Rent Multiplierを略してGRMと呼ぶ。費用データが揃わない初期検討で類似物件を比較しやすい一方、空室や運営費、融資条件を反映しないため、単独で投資判断には使えない。
📌 投資判断のポイント
GRMは物件価格が年間総賃料の何倍かを示す簡易指標。費用を含まないため精査が必要。
📐 計算式・数値の目安
GRM = 物件価格 ÷ 年間総賃料
詳しい仕組み・意味
物件価格を年間総賃料で割って求める。分母に満室想定収入を使う場合と実際の総賃料を使う場合があり、定義をそろえる必要がある。GRMが低いほど賃料に対して価格が低く見えるが、修繕負担、空室率、立地リスクが高い可能性もある。キャップレートはNOIを用いるため、費用を反映する点でGRMより詳細である。
具体例・注意点
物件価格1億円、年間満室賃料1,000万円ならGRMは10倍である。別物件が8倍でも、運営費率が高くNOIが小さければ必ずしも割安ではない。店舗、住宅、オフィスなど用途が異なる物件や地域が異なる物件を単純比較しないこと、売主の募集賃料を実収入と混同しないことが重要である。
投資判断での使い方
GRMを理解すると、多数の売却物件から初期候補を素早く絞り込める。候補選定後はレントロール、空室率、運営費、NOI、修繕履歴を確認し、キャップレートやDSCRへ進む。GRMが市場平均から大きく外れる場合は、割安と即断せず理由を調べたい。簡便な指標ほど、次の精密分析へつなぐ入口として使うことが大切である。
関連用語
満室想定収入は空室や滞納が一切ないと仮定した最大収入。実効総収入と分けて確認したい。
実効総収入は満室想定収入を空室・滞納などで補正した現実的な収入。NOI計算の基礎になる。
キャップレートはNOIを物件価格で割った収益還元率。高いほど良いとは限らず、リスクも確認したい。
NOIは実効総収入から物件運営費を引いた純営業収益。キャップレートとDSCRの基礎になる。
レントロールは各区画の賃料・契約・入居状況をまとめた資料。収入の質を確認する基礎になる。
空室率は賃貸可能な部屋等のうち賃料を得られていない割合。計算定義と長期実績を確認したい。
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