「デットイールド」とは
デットイールドとは、物件のNOIを借入金額または融資残高で割った指標で、融資額に対して物件収益がどの程度あるかを示す。金利や返済期間に左右されにくく、金融機関が担保不動産の収益力と融資リスクを確認するために使う。DSCRやLTVを補完する指標である。
📌 投資判断のポイント
デットイールドはNOIを融資額で割った指標。金利条件に左右されにくい融資リスク尺度。
📐 計算式・数値の目安
デットイールド = NOI ÷ 融資額 × 100
詳しい仕組み・意味
NOIを融資額で割って計算する。DSCRは年間元利返済額の影響を受け、LTVは物件評価額の影響を受けるが、デットイールドはNOIと融資額の関係を直接見る。数値が高いほど融資額に対する収益余力が大きい。ただしNOIの計算が楽観的ならデットイールドも高くなるため、安定化NOIの確認が欠かせない。
具体例・注意点
NOI600万円、融資額7,500万円ならデットイールドは8％である。金利が低くDSCRが良好でも、融資額が物件収益に対して大きければデットイールドは低くなる。満室想定のNOIを使う、修繕費を除外するなどの前提で数値が変わるため、金融機関と投資家で同じ定義を使っているか確認したい。
投資判断での使い方
デットイールドを理解すると、低金利によって返済額が小さく見える局面でも、借入そのものが収益に対して過大でないか判断できる。金利上昇や借換え時にはDSCRが悪化するため、LTV、デットイールド、ストレス後NOIを併用したい。融資可能額いっぱいまで借りず、物件収益の下振れにも耐えられる借入水準を選ぶことが重要である。
関連用語
NOIは実効総収入から物件運営費を引いた純営業収益。キャップレートとDSCRの基礎になる。
DSCRはNOIが年間元利返済額の何倍あるかを示す指標。1倍以下は物件収益だけで返済できない。
不動産LTVは物件価値に対する借入残高の割合。高いほど自己資金効率と価格下落リスクが高まる。
キャップレートはNOIを物件価格で割った収益還元率。高いほど良いとは限らず、リスクも確認したい。
空室率は賃貸可能な部屋等のうち賃料を得られていない割合。計算定義と長期実績を確認したい。
損益分岐入居率は運営費と返済を賄う最低限の入居率。市場平均との差が安全余裕になる。
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