住宅ローン担保証券

金融機関は住宅ローン債権を信託などに移して証券化することで、長期の貸出を手放して資金を回収し、金利変動のリスクを投資家に移すことができます。投資家は国債より高めの利回りを得られる一方、借り手が繰上返済や借り換えをすると元本が予定より早く戻る期限前償還リスクを負います。金利が下がると借り換えが増えて元本が早く戻り、金利が上がると繰上返済が減って元本の戻りが遅くなるため、価格の動きが普通の債券と異なります。

日本では、住宅金融支援機構がフラット35の買取型で買い取った住宅ローン債権を裏付けに、機構MBSを毎月発行しています。米国ではジニーメイやファニーメイ、フレディマックが関与するエージェンシーMBSの市場が大きく、中央銀行が金融緩和で買い入れる対象にもなってきました。2008年の金融危機では、信用力の低い借り手向けのサブプライムローンを裏付けにした証券の損失が広がり、仕組みの複雑さと格付けへの過度な依存が問題になりました。投資信託などを通じて間接的に保有することもあるため、運用報告書で組入比率を確かめておくと値動きの理由を理解しやすくなります。住宅ローン金利の動向とあわせて見ると、期限前償還の増減も予想しやすくなります。