契約不適合責任

2020年4月に施行された改正民法で、それまでの瑕疵担保責任に代わって導入されました。「隠れた欠陥があるか」ではなく、「契約で約束した内容に合っているか」が判断の基準になります。

買主が使える手段は、修補や代替物の引渡しを求める追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除です。種類や品質の不適合については、原則として買主が不適合を知ってから1年以内に売主へ通知する必要があります。

個人どうしの売買では、特約で責任の範囲や期間を限定したり免除したりすることもできますが、売主が知っていながら告げなかった不適合については免れることができません。数量が足りない場合や、土地の境界や権利関係に問題がある場合も対象になりえます。

中古住宅の売買では、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などがよく問題になります。宅地建物取引業者が売主の場合は、宅地建物取引業法により、通知期間を引渡しから2年より短くする特約は無効とされています。

トラブルを防ぐには、契約書や物件状況報告書に建物の状態をできるだけ具体的に書き込み、何が契約の内容かをはっきりさせておくことが大切です。建物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険の利用も検討するとよいでしょう。不具合に気づいたときは、修理を急ぐ前に写真などで状態を記録し、早めに売主へ書面で通知することが後の話し合いに役立ちます。