「無道路地」とは
一言でいうと
道路に接していない宅地や、法令上の接道義務を満たさない宅地です。相続税・贈与税では、通路を確保しなければ通常利用しにくい事情を評価額へ反映します。
詳しい仕組み・意味
国税庁の基本は、実際に利用している路線の路線価を基に、不整形地または地積規模の大きな宅地として計算した価額から、通路開設に相当する金額を控除する方法です。控除額は、その評価額の40%が上限です。通路部分の金額は実際に利用する路線価に最小限の通路地積を掛け、奥行価格補正などの画地調整は行いません。ただし、他人の土地に囲まれていても通行権が設定され、接道上の利用が可能な場合は無道路地に該当しないことがあります。
具体例・注意点
基礎評価3,000万円、必要通路部分の価額900万円なら、上限1,200万円の範囲内なので概算評価は2,100万円です。必要通路価額が1,500万円でも控除上限は基礎評価の40%である1,200万円です。実際に広い通路を使っていても、接道義務を満たす最小限の通路を前提にする点へ注意します。囲繞地通行権、通行地役権、賃借権などがある場合は、契約書と登記を確認し、呼び名だけで無道路地と判断しません。
投資判断での使い方
無道路地は税務評価が下がっても、建築、融資、売却、通路交渉に大きな制約があります。公図、測量図、道路種別、通行権資料、前面土地の所有者を調べ、建築士へ再建築可能性、税理士へ評価方法を確認しましょう。通路取得費や交渉期間を含む実勢価値と相続税評価を分け、納税のために売却できるかも試算します。評価減だけを魅力とせず、法的に使える出口を確保するのが次の行動です。
📐 計算式・数値の目安
無道路地価額 = 所定の基礎評価額 - 通路開設相当額（基礎評価額の40%が上限）
📌 投資判断のポイント
無道路地の控除は通路開設相当額で、基礎評価額の40%が上限。通行権の有無も確認する。
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