「不整形地補正」とは
一言でいうと
三角形、L字形、旗竿状など、標準的な長方形・正方形ではない宅地の使いにくさを相続税・贈与税の路線価評価へ反映する補正です。不整形の程度、位置、面積、地区区分などに応じて評価額を調整します。
詳しい仕組み・意味
財産評価基本通達では、不整形地を整形地に区分する方法、想定整形地を使う方法、地積を間口距離で割った計算上の奥行距離を使う方法などにより基礎価額を求め、不整形地補正率を乗じます。補正率は地区区分、地積区分、想定整形地に対するかげ地割合などから確認します。単に見た目がいびつだから一定割合を下げる仕組みではありません。無道路地、間口狭小、奥行長大、がけ地、地積規模の大きな宅地など他の補正との適用順序や重複制限も確認が必要です。
具体例・注意点
同じ500平方メートルでも、道路への接し方や建物を配置できる範囲によって補正率は変わります。概算図だけでかげ地割合を求めると誤差が大きくなりやすいため、公図だけでなく地積測量図や現況測量図を確認します。間口狭小補正率と奥行長大補正率を用いる方法との選択が可能なケースもありますが、都合のよい補正を無制限に重ねられるわけではありません。土地の一部が通路や私道として使われている場合は、評価単位そのものから検討します。
投資判断での使い方
不整形地は税務評価が下がっても、建築費や造成費が増え、売却に時間がかかることがあります。投資判断では補正後評価額、実勢価格、建築可能面積、セットバック、解体・造成見積りを並べます。まず測量図、路線価図、用途地域、接道資料をそろえ、税理士へ補正計算、不動産会社や建築士へ利用可能性を確認しましょう。相続後に売るか活用するかを決める前に、税務上の低評価と経済的な収益性を分けて試算することが次の一歩です。
📐 計算式・数値の目安
不整形地の評価の基本 = 所定方法で求めた基礎価額 × 不整形地補正率
📌 投資判断のポイント
不整形地補正は測量資料と所定の計算で判断する。他の画地補正との重複や順序にも注意。
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