地積規模の大きな宅地

一言でいうと

一定以上の広さがあり、所在地域や地区区分などの要件を満たす宅地です。相続税・贈与税の評価では、戸建て分譲時に道路などの負担が生じやすい大きな土地の事情を規模格差補正率で反映します。

詳しい仕組み・意味

面積基準は三大都市圏では500平方メートル以上、それ以外では1,000平方メートル以上が基本です。ただし、市街化調整区域の一部、工業専用地域、指定容積率400%以上の地域、財産評価基本通達上の大工場地区などは対象外となる条件があります。さらに路線価地域では普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在することなどを確認します。対象なら、路線価方式では各種画地補正後の価額へ規模格差補正率を乗じます。倍率地域では国税庁が示す比較計算を行うため、単純に固定資産税評価額へ一律の減額率を掛ける制度ではありません。

具体例・注意点

三大都市圏に600平方メートルの宅地があっても、指定容積率や地区区分、市街化調整区域の該当状況によっては適用できません。逆に、面積基準だけを見て旧制度の広大地評価と混同するのも誤りです。評価では登記事項証明書、公図、地積測量図、都市計画情報、路線価図をそろえます。不整形地補正や奥行価格補正などとの関係もあるため、規模格差補正率だけを単独で掛けないことが重要です。分筆済みでも一体利用していれば評価単位の判断が必要になる場合があります。

投資判断での使い方

大規模土地は評価減が見込めても、分譲・売却・保有のどれが有利かは別問題です。造成費、道路負担、建築規制、賃料収入、固定資産税、売却期間を含めて税引後手取りを比較します。まず自治体の都市計画図と用途地域・容積率を確認し、測量資料と路線価図を税理士または不動産鑑定の専門家へ提示しましょう。適用可否を確認した後、相続税の納税資金を確保できるか、共有にせず承継できるかまで家族で決めることが具体的な行動です。