「倍率方式」とは
一言でいうと
路線価が定められていない地域の土地を、固定資産税評価額に国税庁所定の倍率を掛けて評価する方法です。相続税・贈与税の土地評価で使われ、路線価方式と並ぶ基本方式です。
詳しい仕組み・意味
基本式は「固定資産税評価額×評価倍率」です。固定資産税評価額は自治体の課税明細書や固定資産評価証明書で確認し、倍率は評価する年・所在地・地目に対応する国税庁の評価倍率表から探します。宅地、田、畑、山林などで倍率や評価方法が異なることがあり、登記簿上の地目だけでなく課税時期の現況で判定する点が重要です。路線価地域か倍率地域かは財産評価基準書で確認します。固定資産税の課税標準額や税額を、固定資産税評価額と取り違えないようにします。
具体例・注意点
固定資産税評価額1,200万円、倍率1.1なら、土地の基本評価額は1,320万円です。ただし、貸宅地や貸家建付地など権利関係がある場合は、この自用地としての価額を基に追加調整します。共有持分、地積の相違、農地の区分なども別途確認が必要です。納税通知書に複数の数字が記載されている場合、課税標準額ではなく評価額を使うのが基本です。また評価倍率表は毎年公表されるため、相続開始日や贈与日の属する年と違う年度の倍率を使わないよう注意します。
投資判断での使い方
倍率地域の土地を相続・贈与するときは、まず最新の固定資産評価証明書と国税庁の該当年の評価倍率表を取得します。評価額が算出できても、それは実勢価格や収益価格ではありません。投資判断では周辺成約価格、賃料、接道、造成費、売却期間も確認します。複数筆や農地・山林を含む場合は一覧表に所在地、地目、地積、固定資産税評価額、倍率を並べ、税理士へ評価単位を確認しましょう。納税資金と売却可能性まで比較して保有方針を決めるのがCTAです。
📐 計算式・数値の目安
倍率方式の土地評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率
📌 投資判断のポイント
倍率方式は固定資産税評価額と同じ年・所在地・地目の倍率を使う。課税標準額との混同に注意。
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