「奥行価格補正」とは
道路から見た宅地の奥行きが標準より短い、または長いことによる利用効率の差を、路線価方式の評価へ反映する補正です。路線価に地区区分と奥行距離に応じた奥行価格補正率を掛けて計算します。
📌 投資判断のポイント
奥行価格補正率は地区区分と奥行距離で決まる。複数路線や不整形地は追加判定が必要。
📐 計算式・数値の目安
一方路線地の基本 = 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積
詳しい仕組み・意味
一方だけが路線に接する宅地では、正面路線価に奥行価格補正率を乗じた1平方メートル当たりの価額へ地積を掛けるのが基本です。補正率は国税庁の調整率表にあり、ビル街、高度商業、繁華街、普通商業・併用住宅、普通住宅、中小工場、大工場といった地区区分と奥行距離で決まります。角地や二方路線地では、正面路線の判定や側方・二方路線影響加算にも奥行価格補正率が関係します。不整形地では実際の奥行距離だけでなく、計算上の奥行距離など所定の方法を使う場合があります。
具体例・注意点
正面路線価30万円、奥行価格補正率0.95、地積200平方メートルなら、単純な一方路線地の基本評価は30万円×0.95×200=5,700万円です。しかし、同じ奥行きでも地区区分が違えば率が異なり、複数道路に接する土地は加算計算が必要です。奥行距離を最長部分だけで測る、路線価図の地区区分を確認しない、奥行長大補正と混同すると誤りにつながります。間口距離、接道状況、地積を測量図で確認し、セットバック部分や私道部分がある場合は評価範囲も整理します。
投資判断での使い方
奥行きの長い土地は評価補正があっても、建物配置、駐車場動線、分筆、造成に制約が出ることがあります。投資では補正後の相続税評価額だけでなく、賃貸可能面積、建築費、実勢価格、出口価格を比較します。国税庁の該当年の調整率表、路線価図、地積測量図をそろえて計算根拠を残しましょう。複数路線や不整形地なら専門家へ確認し、相続前には納税資金と活用案を同時に試算することが実務的なCTAです。
関連用語
路線価は相続税・贈与税で土地を評価するための道路ごとの価額。実勢価格とは目的が異なる。
不整形地補正は測量資料と所定の計算で判断する。他の画地補正との重複や順序にも注意。
面積基準だけでは適用できない。地区区分、容積率、市街化調整区域などの除外要件も確認する。
私道は登記名義ではなく通行実態で評価する。不特定多数、特定者、専用通路を区別する。
相続税は正味の遺産額が基礎控除を超える場合に関係する税金。財産評価と納税資金の準備が重要。
固定資産税評価額は自治体が登録する土地・家屋等の価格。税額、売買価格、課税標準額を混同しない。
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