「奥行価格補正」とは
一言でいうと
道路から見た宅地の奥行きが標準より短い、または長いことによる利用効率の差を、路線価方式の評価へ反映する補正です。路線価に地区区分と奥行距離に応じた奥行価格補正率を掛けて計算します。
詳しい仕組み・意味
一方だけが路線に接する宅地では、正面路線価に奥行価格補正率を乗じた1平方メートル当たりの価額へ地積を掛けるのが基本です。補正率は国税庁の調整率表にあり、ビル街、高度商業、繁華街、普通商業・併用住宅、普通住宅、中小工場、大工場といった地区区分と奥行距離で決まります。角地や二方路線地では、正面路線の判定や側方・二方路線影響加算にも奥行価格補正率が関係します。不整形地では実際の奥行距離だけでなく、計算上の奥行距離など所定の方法を使う場合があります。
具体例・注意点
正面路線価30万円、奥行価格補正率0.95、地積200平方メートルなら、単純な一方路線地の基本評価は30万円×0.95×200=5,700万円です。しかし、同じ奥行きでも地区区分が違えば率が異なり、複数道路に接する土地は加算計算が必要です。奥行距離を最長部分だけで測る、路線価図の地区区分を確認しない、奥行長大補正と混同すると誤りにつながります。間口距離、接道状況、地積を測量図で確認し、セットバック部分や私道部分がある場合は評価範囲も整理します。
投資判断での使い方
奥行きの長い土地は評価補正があっても、建物配置、駐車場動線、分筆、造成に制約が出ることがあります。投資では補正後の相続税評価額だけでなく、賃貸可能面積、建築費、実勢価格、出口価格を比較します。国税庁の該当年の調整率表、路線価図、地積測量図をそろえて計算根拠を残しましょう。複数路線や不整形地なら専門家へ確認し、相続前には納税資金と活用案を同時に試算することが実務的なCTAです。
📐 計算式・数値の目安
一方路線地の基本 = 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積
📌 投資判断のポイント
奥行価格補正率は地区区分と奥行距離で決まる。複数路線や不整形地は追加判定が必要。
🏷 関連タグ
関連用語
real-estate-yield（不動産利回り）とは、不動産投資で得られる収益を物件価格に対して示した利回りのことである。yield（利回り）の中でも、不動産に特化した指標だ。 不動産利回りは、主に家賃収入をもとに計算…
相続税とは、亡くなった人から相続や遺贈などで取得した財産の正味価額が、一定の基礎控除額を超える場合に課される税金である。現金や預貯金、株式、不動産だけでなく、死亡保険金などのみなし相続財産や相続時精算課税を使った贈与財産…
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額として国税庁が公表し、相続税や贈与税で土地を評価する際に使われる指標である。路線価が定められている地域では、土地の面積や形状、接道状況などを調整して評価額を…
固定資産税評価額とは、土地や家屋などについて自治体が評価し、固定資産課税台帳に登録する価格である。固定資産税や都市計画税の計算の基礎となるほか、不動産取得税、登録免許税、相続・贈与時の倍率方式による土地評価などでも参照さ…
自分の土地に建てたアパートや賃貸ビルなどを他人に貸しているとき、その建物の敷地となっている宅地のことです。相続税・贈与税では、借家人がいることで所有者の自由な利用が制限される点を反映し、原則として自用地より低く評価します…
一定以上の広さがあり、所在地域や地区区分などの要件を満たす宅地です。相続税・贈与税の評価では、戸建て分譲時に道路などの負担が生じやすい大きな土地の事情を規模格差補正率で反映します。 面積基準は三大都市圏では500平方メー…
三角形、L字形、旗竿状など、標準的な長方形・正方形ではない宅地の使いにくさを相続税・贈与税の路線価評価へ反映する補正です。不整形の程度、位置、面積、地区区分などに応じて評価額を調整します。 財産評価基本通達では、不整形地…
個人が所有する道路状の土地を、誰がどのように通行しているかに応じて相続税・贈与税で評価する考え方です。不特定多数が通行する私道と、特定の人だけが使う私道では取扱いが大きく異なります。 国税庁は、通り抜け道路のように不特定…