「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地」とは
一言でいうと
一つの宅地の中に、異なる容積率が指定・適用される区域が含まれる土地です。建築できる延べ床面積が一様でないため、相続税・贈与税評価で利用制限を調整する場合があります。
詳しい仕組み・意味
財産評価基本通達では、各種画地補正後の価額から、容積率の差、各部分の地積、正面路線側の容積率、地区別の影響度などを用いて計算した金額を控除します。計算に使う容積率は、指定容積率だけでなく前面道路幅員による基準容積率との関係を確認します。複数路線に接する土地では、補正後の正面路線価が他の路線を下回る場合に正面路線の再判定が必要になることがあります。単純に低い容積率部分の面積割合だけ評価額を下げる方式ではありません。
具体例・注意点
例えば宅地の前半が容積率400%、後半が200%なら、面積加重だけで平均容積率を出して終わりではありません。正面路線側とそれ以外の容積率、各部分の地積、地区区分に応じた影響度を所定式へ入れます。用途地域境、道路幅員、セットバックにより実際に使える容積率が変わる場合もあります。都市計画図の境界が敷地内のどこを通るかを確認し、概略図だけで面積を決めないことが重要です。
投資判断での使い方
容積率差のある土地は税務評価以上に、建築ボリュームと開発収支へ影響します。自治体の都市計画証明、用途地域図、道路幅員、測量図をそろえ、建築士に利用可能延べ床面積、税理士に評価減割合を確認しましょう。賃料収入、建築費、容積消化率、売却価格を複数プランで比較し、相続人が開発しない場合の更地売却価格も調べます。境界位置を確定してから承継・投資判断を行うのがCTAです。
📐 計算式・数値の目安
評価の基本 = 各種画地補正後の価額 - 容積率差・地積割合・影響度等による控除額
📌 投資判断のポイント
容積率差は面積平均だけで評価しない。道路幅員、正面路線、地区別影響度も確認する。
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