Real Estate Yield

① 一言でいうと

real-estate-yield（不動産利回り）とは、不動産投資で得られる収益を物件価格に対して示した利回りのことである。yield（利回り）の中でも、不動産に特化した指標だ。

② 仕組み・意味

不動産利回りは、主に家賃収入をもとに計算される。
代表的には「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で表される表面利回りと、管理費や修繕費などを差し引いた実質利回りがある。
これは、アパートやマンションを購入して家賃を得るビジネスの収益性を測る指標であり、株式の配当利回りに近いイメージだ。
不動産では、家賃収入だけで計算する「表面利回り」と、管理費・修繕費・税金などを差し引いた「実質利回り」を分けて考えるのが基本である。

③ 具体例

たとえば3,000万円の物件で年間家賃収入が150万円なら、表面利回りは5%となる。
ただし、空室リスクや修繕費を考慮すると実際の手取りは減るため、実質利回りはそれより低くなる。
これは、売上だけで利益を判断できない企業経営と同じで、「収入−コスト」で考える必要がある。

④ yield・bond-yieldとの違い

yieldは広い概念で、株式・債券・不動産などすべての投資に使われる。一方、real-estate-yieldは不動産に限定された利回りだ。
またbond-yieldは債券の利回りであり、金利や価格変動によって決まるが、不動産利回りは主に家賃収入という実物資産の収益に基づく点が大きく異なる。
なお、real-yieldとは名前が似ているが別概念であり、こちらは不動産の収益性を示す指標である。

⑤ 初心者がよくある誤解

「利回りが高い物件ほど良い投資」と考えるのは誤解だ。利回りが高い物件は、空室リスクや立地の弱さなどのリスクを抱えている場合も多い。数字の高さだけでなく、安定性や将来性も含めて判断する必要がある。