繰上げ返済

住宅ローンの毎月の返済額には、元金を減らす部分と利息の部分が含まれています。利息は残っている元金に対してかかるので、元金を早く減らすほど、その後の利息は小さくなります。繰上げ返済で前倒しした分は、全額が元金の返済に充てられます。一部を返す方法は大きく2つあり、毎月の返済額を変えずに返済期間を縮める「期間短縮型」と、期間を変えずに毎月の返済額を下げる「返済額軽減型」です。同じ金額を返すなら、利息を減らす効果は一般に期間短縮型のほうが大きくなります。金融機関によって、1回に返せる最低金額や手数料、インターネットで手続きできるかどうかが違います。

例えば、借入れ3,000万円・金利年1.5%・35年の元利均等返済だと、毎月の返済は約9万1,855円で、利息の合計は約858万円です。1回目の返済の直後に100万円を期間短縮型で繰上げ返済すると、金利が変わらない前提の試算で、返済期間は約1年半（18回分）短くなり、利息の合計は約67万円減ります。ただし、手元の預金をすべて繰上げ返済に回すと、病気や失業のときに使えるお金がなくなります。いったん返したお金は戻ってこないので、生活防衛資金を残したうえで、余裕資金の範囲で行うのが基本です。

繰上げ返済で得られる効果は、ローン金利と同じ利回りが確実に得られることに近いと考えられます。金利年1.5%のローンなら、繰上げ返済は年1.5%の確実なリターンに相当します。一方で、住宅ローン控除を受けている期間は、年末のローン残高に応じて税金が戻るため、早く返しすぎると控除額が減ります。教育費や老後資金の準備、NISAでの積立てとのバランスを見て、どちらを優先するかを決めます。

期間短縮型は完済の時期が早まり、利息を減らす効果が大きい方法です。返済額軽減型は毎月の負担が軽くなるため、子どもの進学などで家計が苦しくなる時期に備えたい場合に向いています。どちらが得かは利息の額だけでなく、その後の収入の見通しで決めるのが現実的です。