「借地権割合」とは
一言でいうと
宅地の自用地価額のうち、借地権が占める価値の割合です。相続税・贈与税で借地権、貸宅地、貸家建付地などを評価するときに使い、土地の所有権と利用権の価値を分ける重要な指標です。
詳しい仕組み・意味
借地権割合は国税庁の路線価図や評価倍率表に表示されます。路線価図では一般にAからGまでの記号で示され、地域ごとに割合が異なります。借地権の価額は原則として自用地価額に借地権割合を乗じ、普通借地権の貸宅地は自用地価額から借地権価額を差し引きます。貸家建付地では借地権割合だけでなく、借家権割合と賃貸割合も使います。割合は市場価格の値引率や土地の持分割合ではなく、財産評価上の計算要素です。評価する年と所在地に対応する財産評価基準書を使う必要があります。
具体例・注意点
自用地価額6,000万円、借地権割合70%なら、借地権価額の基本は4,200万円、普通借地権が付いた貸宅地の基本は1,800万円です。一方、同じ土地上に所有者自身の賃貸アパートがある貸家建付地では、70%をそのまま控除せず、借家権割合と賃貸割合を掛けた部分だけを控除します。路線価図の記号を見誤る、道路ではなく土地に直接割合が付いていると思い込む、別年度の図を使うといったミスに注意します。定期借地権や取引慣行のない地域は別途確認が必要です。
投資判断での使い方
借地権付き不動産の投資・承継では、割合が高いほど必ず有利・不利と単純化できません。税務評価と売買価格、地代、契約期間、更新条件、融資評価は別物です。国税庁の最新年度の路線価図を開き、所在地の路線価とアルファベットを記録し、契約書・登記と照合しましょう。相続税申告では税理士へ利用区分も含めて確認し、投資判断では底地と借地権それぞれのキャッシュフローと出口を比較することが具体的な次の一歩です。
📐 計算式・数値の目安
借地権価額の基本 = 自用地価額 × 借地権割合
📌 投資判断のポイント
借地権割合は財産評価基準書で年度・所在地ごとに確認する。市場価格の値引率とは異なる。
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