ヘルスケアリート

一般的なREITは、オフィスビルや商業施設、マンション、物流倉庫などを投資先にします。ヘルスケアリートは、その中でも高齢化に伴って需要が見込まれる医療・介護の施設に絞っているのが特徴です。施設の運営は、REITではなく介護事業者や医療法人などの運営会社（オペレーター）が行い、REITは建物の持ち主として運営会社に建物を貸します。施設は運営会社が長い期間まとめて借りる契約が多く、賃料が比較的安定しやすいとされます。日本では、国土交通省が高齢者向け住宅などを対象とするヘルスケアリートの活用についてガイドラインを設け、取引にあたって確認すべき点を示しています。

例えば、ある介護施設を10億円で買い、運営会社から年5,000万円の賃料を受け取るとすると、単純な利回りは5％です。ここから修繕費や管理費、税金を差し引いた残りが分配の元になります。注意したいのは、収入の多くを少数の運営会社に頼っている点です。運営会社の経営が悪化して賃料が払えなくなると、収入が大きく減るおそれがあります。介護報酬の改定や人手不足といった業界の事情も、運営会社を通じて影響します。

オフィスや住宅のREITは、多くの入居者から少しずつ賃料を受け取るため、一つの入居者が抜けても影響は限られます。ヘルスケアリートは一つの建物を一つの運営会社が借りることが多く、入居者の数ではなく運営会社の信用度がカギになります。投資するときは、施設の数や地域の分散だけでなく、主な運営会社の顔ぶれと契約期間を確かめることが大切です。

ヘルスケア施設の賃料には、毎月決まった額を受け取る固定賃料と、施設の売上や利益に応じて変わる変動賃料があります。固定賃料が中心なら収入は安定しやすい一方、運営会社の負担が重くなりすぎると、契約の見直しや撤退のリスクが高まります。運営会社が賃料をどの程度余裕を持って払えているかを示す指標を開示しているREITもあるので、分配金の水準だけでなく、賃料を払う側の体力も確かめることが大切です。