「定期借地権の評価」とは
一言でいうと
契約更新がなく、期間満了で終了する定期借地権について、相続税・贈与税の課税時期における価額を求めることです。普通借地権のように借地権割合だけを掛ける評価とは異なります。
詳しい仕組み・意味
定期借地権等は、課税時期に借地権者へ帰属する経済的利益と残存期間を基に評価するのが原則です。課税上弊害がない一定の場合は、自用地価額に、設定時の経済的利益が通常取引価格に占める割合と、設定期間・残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率の比を掛ける方法があります。定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的などがあり、契約区分で扱いが変わります。残存年数と契約内容の確認が不可欠です。
具体例・注意点
同じ土地でも残存期間40年と5年では借地権者に残る経済的利益が異なります。一般定期借地権は書面で50年以上とし、満了時に確定終了する契約ですが、親族・同族法人など特殊関係者との契約や租税回避目的が疑われる場合は簡便な取扱いを使えないことがあります。一時使用目的の借地権も普通借地権割合をそのまま掛けません。契約書、権利金・保証金、地代、設定時の土地価格、残存期間をそろえます。
投資判断での使い方
定期借地権付き不動産は取得価格が低く見えても、満了時の建物処理、譲渡制限、融資期間、地代改定が収益を左右します。契約書と評価明細書を税理士へ提示し、借地権と底地の双方の価額を確認しましょう。投資では残存期間中の賃料収入、地代、解体・返還費用、売却可能時期をキャッシュフローへ入れます。相続人が期間満了まで管理できるかを確認し、普通借地権と混同せず出口から逆算することがCTAです。
📐 計算式・数値の目安
一定の場合の評価 = 自用地価額 × 設定時の経済的利益割合 × 残存期間と設定期間の複利年金現価率比
📌 投資判断のポイント
定期借地権は契約区分、経済的利益、残存期間で評価する。普通借地権割合だけでは計算しない。
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