「家屋の相続税評価」とは
相続や贈与で取得した建物について、税額計算の基礎となる価額を求めることです。一般的な自用家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じるため、原則として固定資産税評価額と同額になります。
📌 投資判断のポイント
自用家屋は原則として固定資産税評価額と同額。貸家や区分所有財産は追加確認が必要。
📐 計算式・数値の目安
自用家屋の基本 = 固定資産税評価額 × 1.0／貸家価額 = 固定資産税評価額 ×（1 - 借家権割合 × 賃貸割合）
詳しい仕組み・意味
家屋は原則として1棟ごとに評価し、自用家屋の基本は「固定資産税評価額×1.0」です。貸家は、固定資産税評価額から「固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合」を控除します。土地の貸家建付地評価とは別に、建物自体も評価する点が重要です。固定資産税評価額は自治体の課税明細書や評価証明書で確認します。増改築直後で現況に応じた評価額がまだ付されていない家屋、建築中の家屋、令和6年1月1日以後に取得した一定の居住用区分所有財産などには個別の取扱いがあります。
具体例・注意点
固定資産税評価額1,500万円の自宅なら基本評価は1,500万円です。同額の貸家で借家権割合30%、賃貸割合100%なら、概算は1,500万円－1,500万円×30%×100%=1,050万円です。ただし、空室部分があれば賃貸割合を確認し、社宅や親族利用は契約と実態を精査します。納税通知書の税額や課税標準額を評価額として使わないこと、土地と建物を合算して一つの倍率で評価しないことにも注意します。分譲マンションは新しい評価ルールの適用有無を確認します。
投資判断での使い方
建物の評価額が低くても、修繕費、耐震性、空室、解体費、火災保険、売却価格は別に評価します。相続前後には固定資産評価証明書、登記事項証明書、賃貸借契約、修繕履歴をそろえましょう。自用・貸家・区分所有のどれに当たるかと課税時期の利用状況を税理士へ確認し、投資判断では建物と土地の評価、借入、家賃、将来工事を別々に試算します。相続税額だけでなく、承継後5年程度の維持費を現金で確保することが具体的なCTAです。
関連用語
固定資産税評価額は自治体が登録する土地・家屋等の価格。税額、売買価格、課税標準額を混同しない。
貸家建付地は、課税時期の実際の賃貸状況を反映して評価する。契約書と床面積の確認が重要。
相続税は正味の遺産額が基礎控除を超える場合に関係する税金。財産評価と納税資金の準備が重要。
固定資産税は土地や家屋などの所有者に毎年課される税金。不動産の保有コストとして見積もりたい。
不動産利回りは家賃収入を基にした投資収益率で、yieldの一種。bond-yieldと異なり実物資産の収益に依存し、コストや空室リスクを考慮した実質ベースでの判断が重要となる。
路線価は相続税・贈与税で土地を評価するための道路ごとの価額。実勢価格とは目的が異なる。
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